Due cose, ed è la stessa argomentazione: come stabiliamo che due annunci riguardano la stessa casa, e con quale superficie dividiamo i prezzi perché siano confrontabili. La prima è la prova che la seconda serve.
Queste pagine confrontano annunci di agenzie diverse che riguardano lo stesso immobile. Ogni cifra è quella pubblicata dall'agenzia, con il link all'annuncio: chi legge può verificare in un clic.
Su queste pagine non c'è nessuna stima. Niente fasce OMI, niente sconti di trattativa, niente valutazioni nostre. Confrontiamo le agenzie con quello che hanno scritto loro.
L'indice, più sotto, è una cosa diversa e lo diciamo apertamente: per confrontare gli annunci fra loro dobbiamo riportarli a una superficie unica, e quella conversione è una nostra scelta dichiarata. Per questo è pubblicata come intervallo, mai come numero singolo, con la regola scritta qui sotto.
| Numero di riferimento | Le agenzie usano lo stesso riferimento. È il loro identificativo, non una nostra deduzione. |
| Fotografie | Almeno due fotografie identiche. Confrontate a mano, una per una: una foto condivisa non basta, perché le agenzie riusano immagini e un panorama può essere lo stesso da case diverse. |
| Prezzo non arrotondato | Una cifra come € 110.625 non capita due volte per caso. Un prezzo tondo, da solo, non prova nulla. |
| Descrizioni | Quando due annunci descrivono la stessa casa in modo inequivocabile — stessa struttura, stessa storia, stesso parco — anche senza foto in comune. |
Se sei un'agenzia e ritieni che due annunci accostati qui non siano lo stesso immobile, scrivici e ricontrolliamo. Se hai ragione, la pagina viene rimossa; se il dato è cambiato, viene aggiornato. In entrambi i casi rispondiamo entro 7 giorni.
Vale anche per il contrario: se una cifra qui è sbagliata perché l'annuncio è stato nel frattempo corretto, segnalacelo.
Scrivi a: correzioni@casazebra.it — vedi anche Segnala un errore.
I dati vengono riletti periodicamente dalle fonti pubbliche. Una pagina riporta ciò che era pubblicato al momento della lettura, e gli annunci cambiano: il link alla fonte è sempre il riferimento.
Ogni portale italiano pubblica un prezzo al metro quadro. Nessuno di quei numeri è confrontabile con un altro, perché il denominatore — la superficie — è definito in modo diverso da ogni agenzia, e quasi mai è scritto da nessuna parte.
Il caso che lo dimostra è nel nostro archivio. Due agenzie chiedono lo stesso identico prezzo per la stessa villa ad Anghiari, e pubblicano € 508/m² e € 3.265/m²: sei volte tanto. Non perché siano in disaccordo sul valore, ma perché una divide per una "superficie commerciale" di 3.150 m² che comprende un parco di 2.600 m². Tolto il terreno, il disaccordo vero è fra 550 m² e 490 m² — circa il 12%. Quella è una domanda che un compratore può fare a un'agente. Il 6,4× no.
La regola che conta è una sola: il terreno non entra mai in una superficie. Giardini, parchi e terreni agricoli sono riportati a parte, come quello che sono. Nessuno cammina su un parco.
La nostra superficie di riferimento è la superficie interna abitabile: il calpestabile interno, misurato al filo interno dei muri esterni. Esclude accessori e terreno.
Accanto pubblichiamo sempre il prezzo al m² dell'agenzia, calcolato con la superficie che ha dichiarato lei. Le due cifre stanno una accanto all'altra su ogni pagina. La differenza fra loro è il punto.
Questa tabella è una scelta dichiarata, non una misurazione. Non l'abbiamo dedotta dal mercato: l'abbiamo scritta, e la applichiamo allo stesso modo a tutti. È esattamente ciò che le agenzie non fanno. Le righe su garage (50%) e giardino (10%) coincidono con la regola che Immobiliare stessa applica ai propri annunci — in modo disomogeneo fra un agente e l'altro; le altre righe sono nostre.
| Componente | Peso | Limite |
|---|---|---|
| Internal habitable area, h ≥ 2,40 m | 100% | |
| Sub-height space, 1,50–2,40 m | 50% | |
| Below 1,50 m | 0% | |
| Habitable annex / dependance | 100% | |
| Veranda, enclosed and unheated | 60% | |
| Covered loggia / portico | 35% | |
| Open balcony / terrace | 25% | ≤ 25% of sia |
| Cantina / magazzino, non-habitable | 25% | ≤ 15% of sia |
| Garage / box | 50% | ≤ 40 m² |
| Covered parking space | 30% | ≤ 25 m² |
| Ruin / unrestorable annex | 0% | reported separately |
| Private garden ≤ 1.000 m² | 10% | ≤ 15% of sia |
| Land / park > 1.000 m² | 0% | reported as land |
| Pool, tennis court, well, vineyard | 0% | reported as amenities |
Questa tabella non è ancora in uso. Applicarla richiede la scomposizione voce per voce della superficie, che gli annunci pubblici non riportano. La pubblichiamo lo stesso, perché un'agenzia ha diritto di vedere lo standard con cui verrà misurata prima che possiamo misurarla.
Pubblicare un numero preciso partendo da un dato impreciso è esattamente ciò che contestiamo. Quindi ogni annuncio porta scritto quanto è solido il suo indice.
| A — misurato | Scomposizione della superficie disponibile. Valore puntuale. Oggi nessun annuncio raggiunge questo livello. |
| B — dedotto | Una sola superficie e la tipologia. Pubblichiamo un intervallo, mai un numero. |
| C — insufficiente | Nessun prezzo, nessuna superficie utilizzabile, o una tipologia troppo variabile. Nessun indice. La pagina mostra i dati dell'agenzia e spiega perché non c'è un nostro numero. |
Per gli annunci di livello B convertiamo la superficie dichiarata in superficie interna abitabile così:
| Tipologia | Fattore |
|---|---|
| Appartamento | × 0,78 – 0,88 |
| Casa cielo-terra | × 0,72 – 0,85 |
| Casale / colonica restaurata | × 0,65 – 0,85 |
| Terratetto / casa a schiera | × 0,72 – 0,85 |
Le ville con parco non hanno un fattore, e non è una dimenticanza. Per quella categoria la conversione andrebbe da 0,30 a 0,80: un intervallo così ampio da non dire nulla. È anche la categoria in cui il problema è più grave. Quindi una villa o viene scomposta a mano, o non riceve nessun indice. Preferiamo un vuoto dichiarato a un numero che non regge.
Ogni annuncio entra nella fascia del suo comune come intervallo, non come punto, e l'intervallo resta tale fino alla pagina: quello che pubblichiamo è da X a Y, mai la loro media.
Una fascia viene pubblicata solo con almeno 8 annunci di almeno 2 agenzie diverse, e solo se l'intervallo centrale non supera il 28,0% — cioè se non è più largo dell'incertezza della singola conversione peggiore. Sotto quella soglia il comune non ha fascia e lo diciamo.
Su ogni fascia pubblichiamo due larghezze: quanto è incerta la nostra conversione e quanto varia davvero il mercato. Nei comuni della Valtiberina la prima sta fra il 13% e il 27%; la seconda fra il 52% e il 98%. Chi legge deve poter vedere quanta parte dell'intervallo siamo noi e quanta è il mercato — e qui la seconda è di gran lunga la più grande.
Non è una perizia, e non ne ha la pretesa. Una perizia in Italia è un atto che compie un tecnico abilitato, sul posto. Questo è un indice: i numeri che le agenzie hanno già pubblicato, riportati tutti alla stessa superficie con una regola scritta, così che siano confrontabili fra loro.
Non diciamo quanto vale una casa e non diciamo quanto offrire. Diciamo cosa è stato pubblicato, e cosa succede a quei numeri quando si applica a tutti lo stesso metro.